Tot voor kort leek een enkeling ermee bekend, maar sinds een week of drie is de halve stad in rep en roer: de Amsterdamse Huisvestingsverordening 2020 treedt – naar alle waarschijnlijkheid – op 1 januari in werking. Tijdens een debat met de raadscommissie Wonen en Bouwen bleek dat partijen nog veel vragen hebben over de nieuwe regels en werd er felle kritiek geuit door de VVD. Zodoende wordt het besluit nog even uitgesteld en zal het debat worden vervolgd tijdens een nieuwe commissievergadering op 11 december. De verordening lijkt er vooralsnog aan te komen, maar wat houdt deze verordening nu precies in en wat zijn de gevolgen voor de Amsterdamse student?
Woningdelen
Bij bewoning door drie of meer volwassenen is er sprake van woningdelen. Een veel voorkomende vorm van woningdelen is kamerverhuur. Hiervan is sprake in geval van een zelfstandige woning die bestaat uit minimaal drie onzelfstandige woonruimten. Een zelfstandige woonruimte wordt in de verordening als volgt gedefinieerd: “Een woonruimte met een eigen toegang welke door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van voorzieningen buiten die woonruimte”. Een onzelfstandige woonruimte kan daarentegen niet zelfstandig door een huishouden worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten die woonruimte, zoals een keuken en een badkamer. Dit laatste is vaak het geval bij studenten die een kamer huren, maar de (woon)keuken en sanitaire voorzieningen met elkaar delen. Onder de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is voor kamerverhuur een zogenoemde omzettingsvergunning verplicht waaraan een aantal voorwaarden zijn verbonden.
Naast kamerverhuur zijn er nog twee vormen van woningdelen, namelijk inwoning en woongroepen. Bij inwoning gaat het om een bewoner die een deel van zijn of haar woning aan een ander (huishouden) verhuurt met toestemming van de eigenaar of verhuurder. Deze vorm van woningdelen is vergunningvrij. Voor veel studenten zal inwoning niet de oplossing zijn om de verordening te kunnen omzeilen, gezien de voorwaarden die hieraan zijn verbonden. In geval van een woongroep is de datum waarop deze is aangemeld van belang in het kader van de vergunningplicht. Woongroepen worden sinds 1 januari 2017 beschouwd als ‘kamergewijze verhuur’, waarvoor onder de nieuwe verordening ook een vergunningplicht geldt. Woongroepen die vóór 1 januari 2017 zijn aangemeld, vallen buiten de vergunningplicht en mogen in dezelfde vorm blijven bestaan.
Voorwaarden omzettingsvergunning
Om de omzettingsvergunning te kunnen bemachtigen, moet de woonruimte waarvoor een vergunning wordt aangevraagd aan een aantal voorwaarden voldoen (zie artikel 3.3.13 Huisvestingsverordening Amsterdam 2020). Allereerst moet er in de woning een gemeenschappelijke verblijfsruimte zijn van ten minste 11 vierkante meter met een minimale breedte van 3 meter. Ook moet de woning voldoen aan de (versoepelde) eisen voor geluidsisolatie. Voor omzetting ten behoeve van drie volwassenen gelden er geen geluidseisen meer en voor omzetting ten behoeve van vier tot zes personen geldt dat pas uiterlijk op 1 juli 2022 aan de geluidseisen moet zijn voldaan. Bovendien mag er per kamer maar één volwassene wonen en dient iedere huurder een eigen huurcontract te hebben.
Tot slot begrenst de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 het aantal woonruimten dat met een vergunning kan worden omgezet. Onder de oude regelgeving is het mogelijk om een omzettingsvergunning aan te vragen voor acht tot tien woonruimten, maar met de nieuwe regelgeving wordt dit aantal in beginsel begrensd tot een maximum van zes woonruimten. Alleen wanneer de aanvrager voldoende kan motiveren dat er sprake is van een uitzonderingssituatie, waarin omzetting naar meer dan zes woonruimten geen onaanvaardbaar negatief effect heeft op de leefbaarheid, dan kan er alsnog een vergunning worden verleend.
Erkenning van studentenhuizen
Een andere optie voor studenten die met meer dan zes samenwonen, is het aanvragen van een verklaring erkend studentenhuis bij de burgemeester. Een studentenwoning wordt in de verordening als volgt gedefinieerd: “Een woonruimte die door burgemeester en wethouders is erkend als studentenwoning en die wordt verhuurd met een huurovereenkomst waarin is bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd (campuscontract)”. Onder de nieuwe verordening geldt dat ook studentenhuizen in het bezit moeten zijn van een omzettingsvergunning, tenzij de eigenaar vóór 1 januari 2020 erkenning van het studentenhuis heeft aangevraagd dan wel heeft verkregen.
Om voor erkenning in aanmerking te komen, gelden volgens het gemeentebestuur in ieder geval twee harde voorwaarden: iedere huurder beschikt over een campuscontract (zoals bedoeld in artikel 274d, vijfde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek) en de studentenwoning mag geen overlast veroorzaken. Echter, het gemeentebestuur behoudt het recht om over iedere aanvraag van een verklaring erkend studentenhuis individueel te oordelen. Wanneer je dus voldoet aan de harde voorwaarden, ben je nog niet verzekerd van een dergelijke verklaring. In de praktijk blijkt dat veel studentenhuizen nooit officieel als zodanig door de gemeente zijn erkend en vaak beschikken zij ook niet over een omzettingsvergunning. Studenten die in een studentenhuis wonen zonder omzettingsvergunning en waarvoor geen erkenning is aangevraagd vóór 1 januari 2020, lopen een groot risico dat het pand bij handhaving zal worden ontruimd.
Quotum
Volgens de gemeente heeft een overmaat aan kamerverhuur nadelige gevolgen voor de leefbaarheid en de woningvoorraad in Amsterdam. Woningdelers zijn namelijk vaak bereid om een hogere huur te betalen dan één huishouden, waardoor eenpersoonshuishoudens en gezinnen uit de markt gedrukt worden. De gemeente wil er daarom voor zorgen dat er een goede balans komt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimten in Amsterdam. Om dit te realiseren gaat de gemeente werken met quota die het aantal af te geven omzettingsvergunningen beperkt. Zo wordt niet alleen per wijk, maar ook per gebouw een maximum ingevoerd voor het aantal te verlenen vergunningen.
Onder de nieuwe regelgeving geldt bijvoorbeeld dat maximaal 25 procent van de adressen in een pand of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen kan bestaan uit omgezette woonruimte (zie artikel 3.3.11 Huisvestingsverordening Amsterdam 2020). Wanneer het aantal aanvragen in een wijk hoger is dan het quotum, worden de vergunningen verdeeld door middel van loting. Wie verzekerd wil zijn van een omzettingsvergunning doet er slim aan om deze vóór 1 januari 2020 aan te vragen. De vergunningen die voor deze datum worden aangevraagd, vallen niet onder de zogenaamde quotum-regel en ontlopen daarmee de loting. Vergunningen aangevraagd vóór 1 januari 2020 worden verleend op basis van de in 2019 geldende voorwaarden op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.
Verlies van een vergunning
Tenslotte bevat de verordening een regeling die bepaalt dat omzettingsvergunningen die vóór 1 januari 2020 zijn aangevraagd weer kunnen worden ingetrokken (zie artikel 3.3.14 Huisvestingsverordening Amsterdam 2020). Wanneer op de vergunde woning langer dan drie maanden maar twee personen of minder staan ingeschreven, vervalt de verleende omzettingsvergunning automatisch. Dit houdt in dat de woning weer wordt omgezet naar één zelfstandige woonruimte. Deze termijn van drie maanden vangt wel pas aan op het moment dat de verhuurder op de hoogte is gesteld van het te lage aantal inschrijvingen op het adres waarvoor de omzettingsvergunning is afgegeven.
