Het einde van 2023 is in zicht en dat betekent dat er nieuwe wetten voor de deur staan. Zo zal volgend jaar de Wet vaste huurcontracten in werking treden. Met deze wet wordt het in beginsel niet meer mogelijk tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten, behoudens een aantal uitzonderingen. In dit artikel wordt uiteengezet wat de aanleiding van het wetsvoorstel is geweest en wat de nieuwe spelregels inhouden.
De één zijn brood, bezorgt de ander woningnood
Het huren van een woning voorziet in een eerste levensbehoefte. Onzekerheid over je woonsituatie leidt tot fundamentele bestaansonzekerheid. In dit geval is bestaanszekerheid afhankelijk van de contractvorm, de betaalbaarheid van je woning en de staat van de woning. In het Nederlandse beleid is het leidende principe dat huurders bescherming behoeven tegen machtsmisbruik door verhuurders. Die ongelijkheid kent verschillende oorzaken, zoals de woningnood die de machtspositie van verhuurders versterkt. Momenteel staat het grondrecht op betaalbaar wonen onder druk. Zo kregen huurders in 2020 te maken met de grootste huurprijsverhoging in zes jaar tijd. Gelukkig zijn huurders niet geheel aan hun lot overgelaten. De overheid heeft namelijk bevordering van voldoende woongelegenheid als taak, zo volgt expliciet uit artikel 22 lid 2 van de Grondwet. Uit de toelichting op het wetsartikel blijkt dat het artikellid niet alleen het aantal woningen, maar ook de betaalbaarheid van de huisvesting betreft. Huurbescherming en huurprijsbescherming zijn twee instrumenten waarmee de overheid invulling geeft aan haar zorgplicht voor voldoende betaalbare woongelegenheid.
Een stap terug
Naast de woningnood kan de Wet doorstroming huurmarkt 2015 als oorzaak worden gezien van de versterkte machtspositie van verhuurders. Deze wet is op 1 juli 2016 in werking getreden, waarmee verhuurders de mogelijkheid is geboden tijdelijke huurcontracten te sluiten ex artikel 7:271 lid 1 BW. Deze overeenkomsten eindigen van rechtswege indien de verhuurder de huurder tijdig en schriftelijk hierover informeert. Voor zelfstandige woonruimten, zoals eengezinswoningen en appartementen, is een tijdelijk huurcontract toegestaan voor een periode van maximaal twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimten, zoals kamers, geldt een huurperiode van maximaal vijf jaar. Met de wet werd beoogd huurders sneller naar een passende woning te laten doorstromen bij een gewijzigde leefsituatie. De wetgeving zou eigenaren moeten verleiden hun woning (tijdelijk) te verhuren, zodat optimaal gebruik wordt gemaakt van de woningvoorraad. Tegelijkertijd zouden huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de norm blijven.
In praktijk bleek een tijdelijk contract echter meer regel dan uitzondering. Op verzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is de wet in 2021 geëvalueerd. Gebleken is dat de wet het beoogde doel niet heeft bereikt en in plaats daarvan nadelige effecten voor huurders heeft gehad. De huurprijzen stijgen sneller, de leefbaarheid van buurten verslechtert door het grote aantal bewonerswisselingen, huurders ervaren meer onzekerheid en verhuurders zetten tijdelijke overeenkomsten in als machtsmiddel. De Tweede Kamer heeft zich genoodzaakt geacht de bescherming van huurders te versterken. Dit brengt ons bij de Wet vaste huurcontracten.
Een stap vooruit
Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet vaste huurcontracten. Het wetsvoorstel regelt dat artikel 7:271 BW zodanig wordt gewijzigd dat huurovereenkomsten in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten. De mogelijkheid van het sluiten van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten (via een amendement) wordt teruggedraaid. In een beperkt aantal gevallen blijft het echter mogelijk tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. Zo geldt een uitzondering voor het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder, huur naar aard van korte duur en ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand.
In het Besluit specifieke doelgroepen tijdelijke huurovereenkomst wordt een categorie personen aangewezen die uitgezonderd wordt van de hoofdregel, zoals studenten. Wanneer een huurder niet meer tot één van die specifieke doelgroepen behoort, kan een doelgroepencontract op die grond worden beëindigd. Aangezien de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te sluiten aanzienlijk worden beperkt, wordt ter compensatie de bestaande opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ verruimd. Verhuurders mogen de huur opzeggen als zij naaste familie (eerste graad) in de woning willen laten wonen.
Zolang de wet nog niet van kracht is, kunnen huurovereenkomsten nog voor bepaalde tijd worden gesloten. Overeenkomsten die zijn afgesloten voor de inwerkingtreding behouden hun geldigheid.
